A közös képviselő a társasház „ügyvezetője”, aki a lakóközösség érdekeit képviseli, és többek között a következő feladatokat látja el: közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása, épület fenntartása, közös költség beszedése és kezelése. A közös képviselő feladata és felelősségei közé tartozik többek közt, hogy előkészítse és végrehajtsa a közgyűlés határozatait, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és az SZMSZ rendelkezéseinek.
A legfontosabb tudnivaló, hogy a közös képviselő és a társasházkezelő feladatait Magyarországon a Társasházi törvény és a Polgári Törvénykönyv szabályozza. Ők felelősek a közgyűlés összehívásáért, a határozatok végrehajtásáért, az épület fenntartásáért és a közös költség beszedéséért és elköltéséért. Mulasztás esetén polgári, büntetőjogi és közigazgatási felelősség is felmerülhet.
Jogorvoslati lehetőségek: rendőrség, bíróság, jegyző
Ha a közös képviselő lop, csal, sikkaszt, vagy más bűncselekményt követ el, közvetlenül és egyenesen lehet fordulni rendőrséghez, bírósághoz. Ha szabálytalanul végzi a munkáját, akkor a kerületi, települési vagy járási jegyzőhöz kell fordulni. Jegyzőnél kezdeményezett ügy esetén, egy úgynevezett „felügyeleti eljárás” megindítása viszonylag egyszerű: kérheti egyszem tulajdonos is, vagy akár többen is.
Ha azonban a társasház közössége kíván fellépni a közös képviselővel szemben, egységesen, társasházként, büntetőjogi ügyben (pl.: sikkasztás, hűtlen kezelés), olyankor a bíróság ügygondnokot rendel ki. Bármilyen ügyben is kívánnak eljárni a tulajdonosok, célszerű előre felkészülni és összegyűjteni a lehető legtöbb bizonyítékot.
A bizonyítékok összegyűjtése egyébként nem nehéz, és nem is különösebben körülményes feladat - rendszerint csak időt és némi türelmet igényel. És sokkal sikeresebbek lehetünk ebben, mint azt elsőre gondolnánk. Továbbá, ha A-ügy miatt feljelentik a közös képviselőt, olyankor a hatóságok nem nagyon szoktak további dolgok után nyomozni - próbálnak inkább csak azzal az egy üggyel foglalkozni ami éppen előttük van. Tehát készüljünk fel előre, ne várjuk a csodát és ne gondoljuk azt, hogy majd a hatóságok felgöngyölítik az ügyet.
Mit tehetnek a tulajdonostársak, ha a közös képviselő nem hajtja végre a határozatokat?
Ha a közös képviselő nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat, a tulajdonostársak az alábbi módokon tehetnek panaszt a közös képviselő ellen, illetve a következő eszközökkel élhetnek:
- Közgyűlés összehívása: Ha a tulajdonostársak legalább 10%-a írásban kezdeményezi, a közös képviselő köteles 30 napon belül összehívni a közgyűlést.
- Számvizsgáló bizottság vagy tulajdonosok összehívása: Ha a közös képviselő a kötelezettségének nem tesz eleget, akkor a számvizsgáló bizottság vagy - ilyen hiányában vagy annak passzivitása esetén - akár a tulajdonosok maguk is összehívhatják a közgyűlést.
- Közös képviselő leváltása: A közgyűlés visszahívhatja a közös képviselőt és új közös képviselőt választhat.
- Kártérítési felelősség: Ha a közös képviselő mulasztásából vagy tevékenységéből kár keletkezik, a társasház vagy a tulajdonostársak polgári peres úton kártérítési igényt érvényesíthetnek vele szemben.
- Büntetőeljárás kezdeményezése: Amennyiben bűncselekmény gyanúja merül fel, a tulajdonostársak büntetőfeljelentést tehetnek a hatóságoknál.
Talán már mindenki unalomig ismeri, hogy a tulajdoni hányadok 1/10-nek összegyűjtésével a közös képviselő leváltható. A törvényi szabályozás szerint ez így is van, de még is nehéz lehet ennek érvényt szerezni. A kezdeményező félnek bizony szembe kell néznie időnként azzal a lehetőséggel, hogy a közös képviselő a leváltási folyamatot nehezíteni fogja.
A számvizsgáló bizottság és a gazdasági ellenőrzést segítő személy szerepe
A számvizsgáló bizottság (SZB) alapvető feladata, hogy felügyelje a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) munkáját a társasház működése során. Ennek keretében az SZB bármikor megvizsgálhatja a közös képviselő ügyintézését, továbbá havonta köteles ellenőrizni a társasház pénzügyeit (pl. számlákat, könyvelést). Az SZB átnézi a közgyűlés elé terjesztett javaslatokat, többek között az éves elszámolást és a következő évi költségvetést, illetve értékhatár felett a benyújtott számlákat.
Ha a társasház éves pénzforgalma meghaladja a 20 millió forintot, vagy az önálló albetétek száma eléri az 50-et, a számvizsgáló bizottságnak kötelező gazdasági ellenőrzést segítő személyt bevonni. A gazdasági ellenőrzést segítő személy fő teendője a számviteli szabályok szerint vezetett könyvelés alapján készített éves elszámolás, valamint a következő évi költségvetési javaslat áttekintése.
Mit vizsgál a jegyző, és mi történik, ha szabálytalanságot talál?
A jegyző hivatalból, vagy bejelentésre ellenőrzi, hogy a társasház alapító okirata és szervezeti-működési szabályzata megfelel-e a jogszabályoknak; a társasház közgyűlési határozatai és működése megfelelnek-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak, illetve az SZMSZ-nek; a társasház tényleges működése megfelel-e a közgyűlés által hozott határozatoknak.
Ha a jegyző jogszabálysértést tapasztal, felszólítja a társasházat a törvényes állapot helyreállítására. Ha ez 60 napon belül nem történik meg, akkor a jegyző a határidő lejártát követő 30 napon belül bírósághoz fordulhat.
A közös képviselő felelőssége - polgári, büntető és közigazgatási következmények
A közös képviselő nemcsak szervezési és adminisztratív feladatokat lát el, hanem jogi felelősséggel is tartozik a társasház működtetéséért. Polgári jogi felelősség esetén a lakóközösség kártérítési pert indíthat, ha gondatlan vagy szakszerűtlen intézkedése kárt okozott. Büntetőjogi következmények is felmerülhetnek sikkasztás, csalás vagy hűtlen kezelés gyanúja esetén - ilyenkor a bíróság pénzbüntetést vagy szabadságvesztést is kiszabhat. Közigazgatási szankciókra is sor kerülhet: ha a közös képviselő nem tesz eleget a jegyző törvényességi felhívásának, súlyos - akár többmilliós - bírságot is kaphat.
Végül, még ha jogi felelősség nem is áll fenn, a közgyűlés bizalmi alapon bármikor visszahívhatja a közös képviselőt, ha tevékenysége nem megfelelő vagy bizalmi válság alakul ki. A felmentett közös képviselő azonban az ügyvitel folyamatosságának biztosítása érdekében a közgyűlés határozata alapján köteles az új közös képviselő megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított 90 nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését.
Gyakori problémák és gyakorlati tanácsok
Gyakori panaszok közé tartozik, hogy a közös képviselő elérhetetlen, probléma esetén nehézkes vele a kapcsolatfelvétel, hiszen annyi társasházat kezel, hogy egyszerűen elaprózódik a figyelme. Sokszor hallani olyan társasházakról, ahol évek óta nem tartottak közgyűlést. Ráadásul a törvény értelmében évente minimum egyszer kötelező összehívni a közgyűlést annak érdekében, hogy a lakók elfogadják az előző évi beszámolót és a tárgyévi költségvetést.
Javaslataink: ha bármilyen szabálytalanságot vél fel fedezni a kezdeményező tulajdonos forduljon a jegyzőhöz. A közös képviselő kötelezettségeit a Társasházi Törvény rögzíti. Kimondja, hogy, amennyiben nem látja el maradéktalanul a rábízott feladatokat, törvényt sért.
Dokumentumok, átláthatóság, és miért fontos a felkészültség
A közös képviselő feladati közé tartozik az SZMSZ és alapító okirat, továbbá minden jegyzőkönyv, irat, formula és nyomtatvány kezelése, amely a társasház bármely ügyéhez kapcsolódik. Talán ez a legsarkalatosabb: bár nem minden dokumentum kell az azonnali munkavégzéshez, de a dokumentumok mégis csak a társasház tulajdonában vannak. A dokumentumokat nem tarthatná vissza a társasházkezelő, ilyen esetben a bírósághoz és a rendőrséghez is lehet fordulni.
Biztosíthatom, hogy a közös képviselő feljelentése nem igényel sem hősiességet, sem különleges erőfeszítést - mindössze csak azzal kell tisztába jönnie, hogy milyen lépéseket tegyen meg. Még akkor is, ha az ügy már eleve megnyertek látszik. Egyrészt azért, mert ahol 1db baj van, ott mindig lehet találni mást is, másrészt mert a kidumálásnak és megdumálásnak se vége se hossza - különösen olyankor, amikor a bűnös próbálja menteni magát.
Hasznos táblázat: gyors útmutató reakciókra
| Probléma | Első lépés | Jogorvoslat |
|---|---|---|
| Pénz eltulajdonítása vagy sikkasztás | Bizonyítékgyűjtés, feljelentés rendőrségen | Büntetőeljárás, bíróság |
| Szabálytalan ügyvitel, hiányos elszámolás | Jegyző értesítése, felügyeleti eljárás | Közigazgatási szankció, bírósági per |
| Nem hív össze közgyűlést | 10% kezdeményezés, számvizsgáló bizottság összehívása | Közgyűlés, leváltás |
Tűnj ki a tömegből egy ügyvédi irodai interjún – Kedvenc tippjeink
Ha a közös képviselő jól végzi a munkáját, a tulajdonosoknak nem kell a ház napi működéséhez szükséges dolgokkal foglalkoznia és minden olajozottan működik. Ugyanakkor azt jogunkban áll elvárni tőle, hogy értsen ahhoz, amit csinál: bánjon becsületesen a rá bízott pénzzel és vagyonnal, fejlessze azt.
Amennyiben további részletes gyakorlati útmutatást szeretne a bizonyítékgyűjtésről, a feljelentés menetéről vagy a közgyűlési eljárásról, érdemes jogi tanácsot kérni és a Kézikönyv társasházi tulajdonosok számára című kiadványban részletesen körüljárni a témát.